Re:build the future! Deutscher Immobilienbestand entwertet: CSMM formuliert Perspektiven gegen Stagnation und Wertverlust

München, 22. Juni 2023 | In Zeiten von Remote Work, vielfältigsten Online-Angeboten und gut ausgebauten Pendlerverbindungen sind Menschen von städtischen Zentren unabhängiger geworden. So gewinnt die Peripherie an Bedeutung, die mit zunehmend leer stehenden Büroflächen ein großes Potenzial für innovative Umnutzungskonzepte bereithält. Timo Brehme, Gründer und geschäftsführender Gesellschafter des Planungs- und Beratungsunternehmens CSMM, das für seine visionäre Büroarchitektur und Arbeitsweltkonzepte im In- und Ausland bekannt ist, formuliert, welche Ursachen dem Leerstand von Büroflächen zugrunde liegen und wie diesen durch entschlossenes Handeln begegnet werden kann. Wie lassen sich die baulichen, finanziellen und gesellschaftlichen Folgen aus Sicht von CSMM durch aktives gemeinschaftliches Handeln nicht nur abwenden, sondern in klare Mehrwerte für alle Beteiligten transformieren? Anlässlich seines 20-jährigen Firmenjubiläums in 2023 hat CSMM das Motto „Re:build the future“ zum Leitmotiv erklärt, um Potenziale aufzuzeigen, die in der Baubranche aktuell ungenutzt bleiben.

Aspekt 1: Leerstand durch Remote-Arbeit und hohe Bewirtschaftungskosten  
Die Leerstände in den Büroflächen außerhalb der Stadtzentren steigen kontinuierlich. Unternehmen reduzieren ihre Flächen, da die Rate der Remote Arbeitenden als Folge der Pandemie deutlich zugenommen hat. Gleichzeitig zwingen die allgemein steigenden Kosten für die Bewirtschaftung von Bürogebäuden die Unternehmen zu einer effektiveren Nutzung. Aktuell hat sich der Anteil der ungenutzten Arbeitsplätze in den Büros laut ifo-Institut in etwa verdreifacht. Die Leerstandquote wird auch in den kommenden Jahren moderat steigen, zumal sich die Rezession für mindestens ein Jahr dämpfend auf die Nachfrage nach Büroflächen auswirke, prognostiziert der Immobiliendienstleister Colliers. 

Aspekt 2: Stagnation und Wertverlust durch Leerstand
Büros mit älterer Ausstattung und Immobilien in schlechteren Lagen stehen derzeit verhältnismäßig lange leer. Nur knapp jedes vierte Bürogebäude in Deutschland entspricht den Anforderungen an eine zeitgemäße Arbeitsumgebung und rund 62 Prozent des Bestandes müssten neu positioniert werden. „Viele Investoren zeigen sich aktuell zurückhaltend, wenn es um die Modernisierung von Büroimmobilien geht“, gibt Timo Brehme zu bedenken. „Sie befürchten Einschränkungen bei den im Bestand realisierbaren Standards, unkalkulierbare Risiken und dadurch erhöhte Investitionen, um die Vielzahl an baulichen Normen und Richtlinien umsetzen zu können. Zudem bremsen stark gestiegene Zinsen die Transaktionsvolumina und halten sie auf einem sehr geringen Niveau.“ Nach Angaben von BNP Paribas Real Estate wurden im ersten Quartal 2023 nur noch Gewerbeimmobilien für 5,2 Milliarden Euro gekauft. Dies entspricht einem Rückgang gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 74 Prozent. „Die Gründe sind durchaus nachvollziehbar, allerdings droht den Büroimmobilien durch den Modernisierungsstau eine deutliche Entwertung“, warnt Timo Brehme. 

Lösungsansatz CSMM: Mehrwert durch Entwicklung und Vielfalt an Nutzungsoptionen
Auch an der Münchener Peripherie stehen zunehmend Büroflächen leer. Aus Sicht von CSMM gilt es nun, rasch zu reagieren, denn für Projektentwickler und Architekten eröffnet sich die Chance, zukunftsfähige Nutzungskonzepte für die großvolumigen Gebäude zu entwickeln und die allzu verdichteten Innenstädte zu entlasten. „Wir sehen vielfältige Möglichkeiten, bestehende Bauten als reines Wohngebäude umzunutzen oder diese mit innovativen, kleinteiligen Mischnutzungen zu revitalisieren. Wohnen, Arbeiten, Kinderbetreuung und Seniorenangebote bilden in intelligenter Kombination mit einem autarken Angebot an Handel und Gastronomie gesellschaftlich wertvolle Synergien“, führt Timo Brehme aus. Aus Sicht von CSMM könnten kleinteiligere, hybride Nutzungen in Vielfalt einzahlen und die Peripherie als dringend benötigte Flächen urban verdichten. „Unsere wirtschaftsstarken Städte benötigen neue Knotenpunkte mit einer lebenswerten, eigenen Infrastruktur.“

Gemeinsames Redevelopment für den regionalen Bedarf 
„Unser Ziel ist es deshalb, neue realitätsnahe Gebäudemodelle für eine Multi Tenant Mix-Nutzung zu entwickeln“, zeigt Timo Brehme das Potenzial auf. So ließe sich der Nutzwert von Bestandsimmobilien maximieren, der Bestand und die urbanen Randlagen aufwerten und verdichten. „Als Partner von Projektentwicklern und Investoren geht es uns bei CSMM um die Erhaltung der Erträge und die Steigerung des Kapitalwerts der Immobilien einerseits, aber auch auch um den verantwortungsvollen, nachhaltigen Umgang mit der Bausubstanz durch dessen gezielte Aufwertung.“